Važno upozorenje: Čuvajte se prevara na mreži

Naši partneri sa Mountains and Plains Network (MAP) upozoreni su na zabrinjavajući trend koji uključuje online prevare usmjerene na pojedince koji traže pristup listi čekanja za Housing Choice Voucher (HCV). Uočili smo da se neovlašteni entitet lažno predstavlja na mreži, nudeći prečicu do liste čekanja za HCV. Ova prevara je evoluirala, pri čemu se prevaranti takođe lažno predstavljaju kao stanodavci putem lažnih e-mailova i nezakonito traže depozite od nesuđenih pojedinaca pod krinkom odobrenja HCV-a.

Imajte na umu da se sav legitiman pristup listi čekanja za HCV uvijek obrađuje putem službenih kanala Javne stambene agencije (PHA). Važno je da proces ni u jednom trenutku ne zahtijeva finansijski depozit da bi se osiguralo mjesto na listi čekanja u Odjeljku 8.

1. Zvanična komunikacija: Sve službene komunikacije u vezi s postavljanjem na listu čekanja za HCV doći će direktno od Housing Authority of St. Louis County ili County Housing. Obavezno provjerite sve sumnjive e-poruke ili ponude.

2. Legitimni PHA kontakti : Ako trebate provjeriti legitimnost bilo kojeg kontakta koji tvrdi da predstavlja PHA, pogledajte zvaničnu listu PHA kontakata na https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/pha/contacts .

3. Bez naknade za pristup listi čekanja: Ne postoje naknade vezane za prijavu ili stavljanje na listu čekanja za HCV. Svaki zahtjev za novcem u zamjenu za stavljanje na listu čekanja ili ubrzanu uslugu je prevara.

Ako mislite da ste bili na meti prevara, prijavite svoje iskustvo nama i lokalnim organima za provođenje zakona. Ove informacije mogu biti od neprocjenjive važnosti u sprječavanju dalje viktimizacije. Također možete podnijeti žalbu Uredu glavnog inspektora HUD-a putem https://www.hudoig.gov/ .

Inside County Housing evoluirajući pristup izazovima poput povećanja stanarina

S obzirom da lokalne stope zakupa rastu na istorijskim nivoima, pronalaženje pristojnog, sigurnog, pristupačnog stambenog prostora može biti teško – posebno za starije osobe, osobe sa invaliditetom i porodice koje zarađuju niska ili umjerena primanja. Jedna od organizacija na prvoj liniji fronta koja se bavi ovim stalnim izazovom je County Housing, službena vladina stambena uprava u okrugu St. Louis.

„Potreba za domom je univerzalna, a County Housing radi kako bi osigurao da ljudi s niskim i umjerenim prihodima tu potrebu zadovolje“, kaže izvršni direktor i izvršni direktor Shannon Koenig.

Na strani potrošača, County Housing pruža kontakte o pristupačnim kućama ili stanovima za iznajmljivanje kroz odnose koje su razvili ili putem pouzdanih web stranica. “Kada ljudi pronađu mjesto za život, County Housing osigurava da ono ispunjava nacionalne standarde sigurnosti i kvalitete”, kaže Koenig. “Ako nešto pođe po zlu, pobrinemo se da to bude popravljeno – a ako nešto zaista krene po zlu, ponovo izdajemo vaučer za stanovanje kako bi porodica mogla ponovo pokušati pronaći bolje mjesto.”

County Housing također kontinuirano komunicira s lokalnim stanodavcima, kako onima koji prihvaćaju vaučere za stanovanje, tako i onima koji su potencijalni učesnici programa. Važan dio njegove uloge je iskorištavanje svojih odnosa sa stanodavcima kako bi se zalagali u ime stanovnika, uvijek nastojeći spojiti rješenja podrške za pojedince koji možda prolaze kroz ranjivo vrijeme, a istovremeno im daje i agenciju u njihovim stambenim opcijama.

Županijsko stanovanje je nedavno započelo evoluciju kako bi postalo još proaktivnije u zadovoljavanju potreba lokalnih pojedinaca i zajednica. U procesu je poboljšanja svog poslovanja i težnje ka poboljšanom iskustvu korisničke usluge kroz napore kao što je nova web stranica koja će uskoro biti objavljena.

Ima i druge nove inicijative u pokretu, a radi na rješavanju negativnih percepcija s kojima se ljudi ponekad susreću kada se obrate stanodavcu sa vaučerom za stanovanje.

Evolucija County Housinga odvija se u vrijeme kada mora pokriti veće stanarine uz isti iznos sredstava od savezne vlade—i dalje se suočava sa zaostatkom na svojoj listi čekanja. „U 2020. godini, na našoj listi čekanja bilo je 6.000 ljudi“, kaže Koenig. “Još uvijek radimo na toj listi.” Postoje i višegodišnje liste čekanja za svaki od javnih stambenih objekata kojim upravlja County Housing.

„Naše liste čekanja govore o ogromnoj potražnji za pristojnim, sigurnim i pristupačnim stanovima“, kaže Koenig. “Teško je doći na listu, a onda nikad nisi siguran koliko ćeš čekati.”

Kao odgovor, County Housing ažurira svoje sisteme kako bi lokalna zajednica bila bolje informirana o otvaranju liste čekanja. Da bi ljudima pružio više mogućnosti, takođe je počeo da pridružuje svoje vaučere postojećim i novim razvojima kao što su Wellington Family Homes, projekat koji dobrovoljno pretvara bivše javne stambene jedinice u pristupačne stambene objekte u Wellstonu, i University Crossing, novi projekat kreditiranja poreza na stambena zgrada sa niskim prihodima. na Interstate 70 i Hanley.

County Housing je ograničen u svojoj sposobnosti da promijeni svoje standarde plaćanja – ograničen je pravednim tržišnim zakupninama koje je odredio federalni savez i koji se primjenjuju na cijelo područje metroa – tako da ne može jednostavno povećati iznos koji plaća da bi zadovoljio rastuće cijene najma. Usvojio je najviše moguće standarde plaćanja tokom COVID-a (120% poštenih tržišnih zakupnina), a njegovo osoblje se raduje promjenama na saveznoj strani, kao što je Ministarstvo za stambena pitanja i urbani razvoj SAD-a koje povećava iznos fer tržišnih zakupnina i korištenje iznose najma na osnovu manjih površina (kao što je poštanski broj).

Budući da programi vaučera za stanovanje imaju dovoljno novca samo da pomognu 1 od 4 osobe koje se kvalificiraju na temelju svojih prihoda, kaže Koenig, County Housing zagovara povećanje financiranja iz savezne vlade i lokalnih izvora. A budući da kronično nedovoljno financiranje javnog stanovanja nije održalo korak s potrebom za ažuriranjem i ulaganjima, County Housing postaje aktivniji u razvoju nekretnina, obje jedinice koje već posjeduju obnavljaju koristeći alate kao što je program kreditiranja poreza na stambene stambene objekte i partnerstvo s drugim organizacije za izgradnju novih pristupačnih stanova.

Cilj County Housinga je da njegovi napori budu odskočna daska za stanovnike ka većim i boljim stvarima, uključujući put do vlasništva nad kućom. „Život u javnom stanovanju nije dugoročno rešenje za porodice“, kaže Koenig. „Jačamo kamen temeljac temelja zajednice u trenutku kada je ljudima to najpotrebnije. Stvari koje radimo zapravo mijenjaju živote ljudi.”

Važan alat za povećanje izbora smještaja za iznajmljivanje postaje sve veći u okrugu St. Louis

Troškovi iznajmljivanja stanova u regiji St. Louis rastu brže nego bilo gdje drugdje u SAD-u, sa skokom srednjih renti od 17 posto od 2023. do 2024. godine .

Rastuće cijene poklapaju se sa smanjenjem broja novih jedinica dostupnih u lokalnom području, što povećava pritisak na iznajmljivače koji traže stambeni prostor koji odgovara njihovom budžetu.

Za iznajmljivače sa niskim primanjima koji se kvalificiraju za Housing Choice Voucher program, federalni standardi plaćanja ograničavaju maksimalnu mjesečnu pomoć koju domaćinstvo može primiti na 110 posto onoga što HUD odredi kao pravednu tržišnu najamninu u tom području. Kako najamnine rastu, standardi plaćanja možda neće pratiti lokalne cijene.

Ali lokalni dužnosnici u County Housingu optimistični su da će novi mandat HUD-a pomoći da vaučeri koje izdaju ostanu konkurentni. U listopadu, HUD je objavio da je okrug St. Louis jedno od 41 gradskog područja koje će početi koristiti tržišne rente za male površine za utvrđivanje iznosa pomoći koju primaju domaćinstva koja učestvuju u Housing Choice Voucher programu.

To znači da će se od 1. januara 2025. standardi plaćanja za najveći program vaučera koji se zasniva na prihodima u okrugu St. Louis računati po poštanskom broju. Prema ovom novom pristupu, County Housing će zumirati na 53 mala područja kako bi odredio maksimalan iznos koji će platiti za stanarinu i režije domaćinstva na osnovu tipičnih troškova u svakom od njih.

Ako se jedinica za iznajmljivanje nalazi u području sa većim troškovima, iznos vaučera za izbor smještaja će se povećati. Isto tako, standardi plaćanja u niskobudžetnim područjima će najvjerovatnije biti smanjeni.

Domaćinstva koja ispunjavaju uslove za Housing Choice Voucher program ne doprinose više od 40 posto svog prilagođenog mjesečnog prihoda za stanarinu i komunalije – nešto što se neće promijeniti kada mandat stupi na snagu.

Cilj HUD-a sa ovim mandatom je da porodice i pojedinci mogu da se presele u kvartove koji ranije nisu bili pristupačni, mesta gde je veća verovatnoća da će pronaći škole sa visokim učinkom, nizak nivo siromaštva i pogodnosti kao što su prodavnice prehrambenih proizvoda. Već postoje 24 gradska područja u kojima je mandat na snazi , uključujući i grad St. Louis.

Baš kao i sada, veze sa stanodavcima County Housinga mogu pomoći kućanstvima da se povežu s dostupnim stambenim prostorom za iznajmljivanje kada mandat stupi na snagu, objasnila je Emily Smith, direktorica za usklađenost programa i obuku u County Housingu. Ali i dalje je na svakom pojedincu da se prijavi za jedinicu, prođe sve potrebne provjere, da se pridržava uslova zakupa, itd.

Korištenje tržišnih zakupnina sa sajmom za male površine kao alata za povećanje dostupnosti opcija za iznajmljivanje i efikasnost administracije u programu Housing Choice Voucher nije sasvim novo u okrugu St. Louis.

County Housing nedavno je sudjelovao u istraživačkom projektu o mobilnosti domaćinstava, implementirajući pristup u tri poštanska broja: 63119, 63122 i 63144. Kada je studija završena, County Housing je odlučio nastaviti nuditi više standarde plaćanja u onim područjima, gdje je najam obično skuplji.

“Obvezna tržišna renta za male površine pomoći će nam da se takmičimo u stvarnom svijetu,” rekla je Nicole Alexander, koja vodi program Housing Choice Voucher za okrug St. Louis i odgovorna je za to da organizacija ne troši previše novca. “Moramo da crpimo iz fiksnog lonca novca, ali biće zanimljivo vidjeti šta će se dogoditi, jer svi naši stanovnici neće nužno htjeti da se presele u te skuplje kvartove.”

Smith se slaže da bi neki stanovnici mogli odlučiti da ostanu u kvartovima koji su im već poznati. Još jedan nepredvidiv faktor je koliko će stanodavaca odlučiti da prihvati vaučere za izbor smještaja kada budu konkurentni u više naselja.

„To može biti teško, jer postoji stigma oko programa vaučera“, rekao je Smith. „Podučavanje stanodavaca o pogodnostima će biti ogromno u narednoj godini.”

Aleksandar je dodao da je uobičajena zabluda među stanodavcima da je veća vjerovatnoća da će iznajmljivači sa vaučerima loše održavati ili oštetiti njihovu imovinu. “U stvari, većina ljudi slijedi sve smjernice,” rekla je.

Osim toga, Alexander je nastavio, “Kad god iznajmljujete vlasniku vaučera, County Housing je tu kao zajednička strana, a mi možemo pružiti podršku iznad onoga što bi dobio pošteni tržišni iznajmljivač.”


Da biste saznali više o tome kako će County Housing prenijeti ovu proširenu priliku stanovnicima i stanodavcima, kontaktirajte Nicole Alexander na nicolea@countyhousing.org .

Posjeta zvaničnika HUD-a ističe pobjedu za stanovnike javnog stanovanja u Wellstonu

44 miliona dolara vredan Wellington Family Homes LP u Wellstonu primio je visoku posetu američkih zvaničnika za stanovanje i urbani razvoj ove jeseni, šest meseci nakon ceremonije postavljanja temelja na projektu rekonstrukcije javnih stambenih jedinica od 186 jedinica.

Posjeta je ukazala na dugogodišnje napore stambene uprave okruga St. Louis, grada Wellstona i mnogih drugih partnera da spreče rušenje i umjesto toga obnove ključni segment Wellstonovih rezidencija. Krajnji rezultat, koji bi Knight Development trebao završiti 2025. godine, bit će 186 opsežno renoviranih pristupačnih stambenih jedinica na 65 parcela zemljišta.

“Ovo je sedmogodišnji projekat od rješavanja problema do završetka”, rekla je Shannon Koenig, izvršna direktorica i izvršna direktorica Housing Authority okruga St. Louis. “Bilo je veoma teško boriti se i osjećam da je to samo početak za Wellstona.”

“Preuređenje je izuzetnog kvaliteta. Oni poboljšavaju postojeći stambeni fond, ali i iskustvo života u Wellstonu.”

Gradonačelnik Nathaniel Griffin

Gradonačelnik Nathaniel Griffin slaže se da je projekat prekretnica za zajednicu od 2.500 stanovnika u okrugu North St. Louis. “Preuređenje je izuzetnog kvaliteta,” rekao je. “Oni poboljšavaju postojeći stambeni fond, ali i iskustvo života u Wellstonu.”

Zvaničnici HUD-a koji su posjetili Wellston početkom oktobra bili su prvi zamjenik pomoćnika sekretara Richard Monocchio, zamjenica pomoćnika sekretara za terenske operacije Felicia Gaither iz HUD-ovog Ureda za javno i indijsko stanovanje i direktor Craig Dobson iz Ureda za javno stanovanje za regiju HUD 7.

Monocchio je putovao zemljom kako bi se sastao sa javnim stambenim vlastima, stanovnicima, gradonačelnicima, graditeljima pristupačnih stanova i međusektorskim partnerima—koji su u Wellstonu uključivali gradonačelnika Nathaniela Griffina za neformalne razgovore, pa čak i pucanje obruča s gradonačelnikom i njegovom porodicom u rekreaciji kompleks u kojem se nalaze gradske kancelarije. Griffin je rekao da su te interakcije učvrstile službenike HUD-a da njihova mala zajednica cijeni stvari kao što je rekreacija koja povezuje odnose u susjedstvu.

Prije nego što se pridružio HUD-u u svibnju, Monokio je vodio javnu stambenu upravu u okrugu Cook u oblasti Čikaga i veoma je upoznat s inovativnim pristupima rješavanju stambenih pitanja. „Bio je veoma impresioniran projektom Wellington Family Homes“, kaže Koenig. Gaither, koji je bio dio pokretanja projekta 2019. godine, također je bio veoma zadovoljan kuda ide, dodao je Koenig.

Projekat je omogućen kroz HUD-ov Program dobrovoljne konverzije, koji nastoji povećati mogućnosti pristupačnog stanovanja kroz privatna ulaganja. Kada se poboljšani domovi ponovo otvore 2025. godine, stanovnici će uključivati ​​porodice sa niskim do umjerenim prihodima, s primarnim fokusom na pojedince s djecom i bivše beskućnike i porodice.

Još 2019. godine, HUD je odredio 201 jedinicu javnog stambenog prostora u Wellstonu za rušenje—ali intervencijom zagovornika na lokalnom i nacionalnom nivou, uključujući bivšeg rep. Lacy Claya i županijskog izvršnog direktora Sama Page, odjel im je ponudio 120 dana prozor za izradu plana preuređenja.

Koenig, koji je radio za županijsku izvršnu stranicu 2019., a zatim u Odjelu za ljudske usluge okruga St. Louis 2020., pomogao je u pregovorima o kompromisu, izradi RFP-a i odabiru programera. Prešla je na svoju trenutnu ulogu u Upravi za stambena pitanja 2021. godine i od tada radi na projektu Wellston—uključujući zatvaranje ugovora o kreditu za porez na stanovanje s niskim prihodima (LIHTC) 2023.— kroz izazove kao što su pandemija COVID-a i nedavni rast cijena zbog inflacije.

“Tokom posjete zvaničnika HUD-a, bilo je puno sreće i optimizma u vezi sa onim što smo uspjeli da uradimo i činjenicom da je ovaj projekat realnost”, rekao je Koenig. “Malo ljudi nije vjerovalo da će se ovo dogoditi.”

Griffin je također čuo skepticizam i ponosan je na dugoročna partnerstva koja su stvorila ovaj projekat. „Želim da ljudi shvate da možemo izgraditi bilo šta ako se udružimo“, rekao je.

Koenig pripisuje zasluge vladi okruga St. Louis, zvaničnicima Wellstona, raznim programerima, lokalnim neprofitnim organizacijama i interesnim stranama u zajednici što su povlačili projekat iznova i iznova svaki put kada bi naišao na prepreku. Zajednica je također primila nekoliko miliona dolara ulaganja u komplementarne razvojne, ekonomske i aktivnosti uklanjanja gljivica kako bi podržala dugoročni uspjeh ovog napora revitalizacije.

„HUD je odličan partner i potrebna nam je njihova podrška da bismo mogli da uradimo ovu vrstu transformativnog posla,” rekao je Koenig. „Tako sam zadovoljan što smo imali priliku da pokažemo kako se sav trud isplatio u Wellstonu. ”