Alerta importante: cuidado con las estafas en línea

Nuestros socios de Mountains and Plains Network (MAP) han sido alertados de una tendencia preocupante que implica estafas en línea dirigidas a personas que buscan acceso a la lista de espera del programa Housing Choice Voucher (HCV). Nos hemos enterado de que una entidad no autorizada se está presentando falsamente en Internet, ofreciendo un atajo para acceder a la lista de espera del VHC. Esta estafa ha evolucionado, y los estafadores también se hacen pasar por arrendadores a través de correos electrónicos falsos y solicitan ilegalmente depósitos a personas desprevenidas con el pretexto de la aprobación del VHC.

Tenga en cuenta que todo acceso legítimo a la lista de espera de HCV se tramita siempre a través de los canales oficiales de la Agencia de Vivienda Pública (PHA). Es importante destacar que en ningún momento el proceso requiere un depósito financiero para asegurar una plaza en la lista de espera de la Sección 8.

1. 1. Comunicación oficial: Todas las comunicaciones oficiales con respecto a la colocación en la lista de espera de HCV vendrán directamente de la Autoridad de Vivienda del Condado de San Luis o de Viviendas del Condado. Asegúrese de verificar cualquier correo electrónico u oferta sospechosos.

2. Contactos legítimos de la PHA: Si necesita verificar la legitimidad de cualquier contacto que afirme representar a la PHA, consulte la lista oficial de contactos de la PHA en https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/pha/contacts.

3. No hay que pagar para acceder a la lista de espera: No hay cargos asociados con la solicitud o ser colocado en la lista de espera HCV. Cualquier solicitud de dinero a cambio de un puesto en la lista de espera o de un servicio acelerado es una estafa.

Si cree que ha sido víctima de una estafa, notifíquenoslo a nosotros y a las fuerzas de seguridad locales. Esta información puede ser muy valiosa para prevenir nuevas victimizaciones. También puede presentar una queja ante la Oficina del Inspector General de HUD a través de https://www.hudoig.gov/.

La evolución de Vivienda del Condado ante retos como el aumento de los alquileres

Con los precios de los alquileres locales subiendo a niveles históricos, encontrar una vivienda digna, segura y asequible puede ser difícil, especialmente para las personas mayores, las personas con discapacidad y las familias con ingresos bajos o moderados. Una de las organizaciones en primera línea para hacer frente a este reto es County Housing, la autoridad oficial de vivienda del condado de San Luis.

“La necesidad de un hogar es universal, y Viviendas del Condado trabaja para garantizar que las personas con ingresos bajos y moderados tengan esa necesidad cubierta”, afirma la Directora Ejecutiva y Consejera Delegada, Shannon Koenig.

Por lo que respecta a los consumidores, County Housing proporciona pistas sobre casas o apartamentos de alquiler asequible a través de las relaciones que han establecido o de sitios web de confianza. “Una vez que la gente ha encontrado un lugar donde vivir, Viviendas del Condado se asegura de que cumple las normas nacionales de seguridad y calidad”, afirma Koenig. “Si algo va mal, nos aseguramos de que se arregle; y si algo va muy mal, volvemos a emitir el vale de vivienda para que la familia pueda volver a intentar encontrar un lugar mejor”.

Viviendas del Condado también se comunica continuamente con los propietarios locales, tanto los que aceptan vales de vivienda como los que son posibles participantes en el programa. Una parte importante de su papel consiste en aprovechar sus relaciones con los propietarios para defender los intereses de los residentes, esforzándose siempre por tejer soluciones de apoyo para las personas que puedan estar atravesando un momento vulnerable y, al mismo tiempo, darles capacidad de decisión sobre sus opciones de vivienda.

Viviendas del Condado ha iniciado recientemente una evolución para ser aún más proactivo a la hora de satisfacer las necesidades de las personas y comunidades locales. Está mejorando sus operaciones y aspirando a una mejor experiencia de servicio al cliente mediante iniciativas como el lanzamiento de un nuevo sitio web.

También ha puesto en marcha otras iniciativas nuevas, y está trabajando para hacer frente a las percepciones negativas que a veces se encuentran las personas cuando se dirigen a un casero con un vale de vivienda.

La evolución de County Housing se está produciendo en un momento en que tiene que cubrir alquileres más altos con la misma cantidad de fondos del gobierno federal, y sigue enfrentándose a una acumulación en su lista de espera. “En 2020, entraron en nuestra lista de espera 6.000 personas”, dice Koenig. “Seguimos trabajando en esa lista”. También hay listas de espera de años para cada una de las promociones de vivienda pública que gestiona County Housing.

“Nuestras listas de espera reflejan la enorme demanda de viviendas dignas, seguras y asequibles”, afirma Koenig. “Es difícil entrar en una lista, y luego nunca estás seguro de cuánto tiempo vas a esperar”.

En respuesta, Viviendas del Condado está actualizando sus sistemas para mantener a la comunidad local mejor informada sobre las vacantes en las listas de espera. Para dar a la gente más opciones, también ha comenzado a adjuntar sus vales a desarrollos existentes y nuevos como Wellington Family Homes, un proyecto que está convirtiendo voluntariamente antiguas viviendas públicas en viviendas asequibles en Wellston, y University Crossing, un nuevo proyecto de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos en la Interestatal 70 y Hanley.

La capacidad de Viviendas del Condado para modificar sus normas de pago está limitada por los alquileres justos de mercado fijados a nivel federal y que se aplican a toda un área metropolitana, por lo que no puede limitarse a aumentar la cantidad que paga para hacer frente a la subida de los precios del alquiler. Adoptó las normas de pago más elevadas posibles durante el COVID (120% de los alquileres justos de mercado), y su personal está a la espera de cambios en el ámbito federal, como que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. aumente la cuantía de los alquileres justos de mercado y utilice importes de alquiler basados en zonas más pequeñas (como un código postal).

Debido a que los programas de vales de vivienda sólo tienen suficiente dinero para ayudar a 1 de cada 4 personas que califican en función de sus ingresos, dice Koenig, Condado de Vivienda aboga por el aumento de la financiación del gobierno federal y fuentes locales. Y debido a que la escasez crónica de financiación de la vivienda pública no ha seguido el ritmo de la necesidad de actualización e inversión, Viviendas del Condado es cada vez más activo en el desarrollo de bienes raíces, tanto la reurbanización de las unidades que ya posee utilizando herramientas como el programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos y la asociación con otras organizaciones para construir nuevas viviendas asequibles.

El objetivo de Viviendas del Condado es que sus esfuerzos sirvan de trampolín a los residentes hacia cosas mayores y mejores, incluido el camino hacia la propiedad de la vivienda. “Vivir en una vivienda pública no es una solución a largo plazo para las familias”, afirma Koenig. “Estamos reforzando la piedra angular de los cimientos de la comunidad en un momento en que la gente más lo necesita. Las cosas que hacemos cambian realmente la vida de la gente”.

Se pone en marcha en el condado de San Luis una importante herramienta para aumentar la oferta de viviendas de alquiler

El coste de la vivienda de alquiler en la región de San Luis está aumentando más rápido que en casi cualquier otro lugar de Estados Unidos, con un salto del 17% en los alquileres medios de 2023 a 2024.

El aumento de los precios coincide con una disminución del número de unidades nuevas disponibles en la zona, lo que aumenta la presión sobre los inquilinos que buscan una vivienda que se ajuste a su presupuesto.

En el caso de los inquilinos con rentas bajas que cumplen los requisitos del programa Housing Choice Voucher, las normas federales de pago limitan la ayuda mensual máxima que puede recibir un hogar al 110% de lo que el HUD determina que es el alquiler justo de mercado en la zona. A medida que suben los alquileres, las normas de pago pueden no seguir el ritmo de los precios locales.

Pero los funcionarios locales de County Housing son optimistas y creen que un nuevo mandato del HUD ayudará a que los vales que emiten sigan siendo competitivos. En octubre, el HUD anunció que el condado de San Luis era una de las 41 áreas metropolitanas que empezarán a utilizar los alquileres justos de mercado de las áreas pequeñas para determinar la cuantía de la ayuda que reciben los hogares que participan en el programa de vales de elección de vivienda.

Esto significa que a partir del 1 de enero de 2025, las normas de pago del mayor programa de vales basado en los ingresos del condado de St. Louis se calcularán por código postal. Con este nuevo enfoque, Viviendas del Condado se centrará en 53 pequeñas zonas para determinar la cantidad máxima que pagará por el alquiler y los servicios públicos de un hogar basándose en los costes típicos de cada una de ellas.

Si una unidad de alquiler se encuentra en una zona de coste más elevado, el importe del vale de elección de vivienda aumentará. Del mismo modo, es muy probable que se reduzcan las normas de pago en las zonas de bajo coste.

Los hogares que pueden acogerse al programa de vales de elección de vivienda no aportan más del 40% de sus ingresos mensuales ajustados al alquiler y los servicios públicos, algo que no cambiará cuando entre en vigor el mandato.

El objetivo del HUD con este mandato es que las familias y las personas puedan trasladarse a barrios que antes no eran accesibles, lugares donde tengan más probabilidades de encontrar escuelas de alto rendimiento, bajos niveles de pobreza y servicios como tiendas de comestibles. Ya hay 24 áreas metropolitanas en las que se aplica este mandato, incluida la ciudad de San Luis.

Al igual que hacen ahora, los enlaces con los propietarios de viviendas del Condado pueden ayudar a los hogares a ponerse en contacto con viviendas de alquiler disponibles cuando entre en vigor el mandato, explicó Emily Smith, directora de cumplimiento de programas y formación de Viviendas del Condado. Pero sigue dependiendo de cada persona solicitar la unidad, pasar las comprobaciones de antecedentes que sean necesarias, cumplir las condiciones del contrato de alquiler, etc.

La utilización de los alquileres justos de mercado en áreas pequeñas como herramienta para aumentar la disponibilidad de opciones de alquiler y la eficacia de la administración en el programa de vales de elección de vivienda no es totalmente nueva en el condado de San Luis.

County Housing participó recientemente en un proyecto de investigación sobre la movilidad de los hogares, aplicando el enfoque en tres códigos postales: 63119, 63122 y 63144. Cuando finalizó el estudio, Viviendas del Condado optó por seguir ofreciendo normas de pago más elevadas en esas zonas, donde el alquiler tiende a ser más caro.

“Los alquileres de mercado justos obligatorios para pequeñas zonas nos van a ayudar a competir en el mundo real”, dijo Nicole Alexander, que dirige el programa de Vales de Elección de Vivienda del condado de San Luis y es responsable de asegurarse de que la organización no gasta más de la cuenta. “Tenemos que sacar dinero de una caja fija, pero será interesante ver qué ocurre, porque no todos nuestros residentes querrán necesariamente trasladarse a esos barrios más caros”.

Smith está de acuerdo en que algunos residentes pueden optar por quedarse en barrios con los que ya están familiarizados. Otro factor impredecible es cuántos propietarios decidirán aceptar los Vales de Elección de Vivienda una vez que sean competitivos en más barrios.

“Puede resultar difícil, porque existe un estigma en torno al programa de vales”, afirma Smith. “Enseñar a los propietarios las ventajas será muy importante el año que viene”.

Alexander añadió que un error común entre los propietarios es creer que su propiedad tiene más probabilidades de estar mal mantenida o dañada por los inquilinos con vales. “De hecho, la mayoría de la gente sigue todas las directrices”, dijo.

Además, Alexander continuó, “Siempre que usted está alquilando a un titular de vales, Condado de Vivienda está aquí como una parte mutua, y podemos proporcionar apoyo por encima de lo que un inquilino de mercado justo recibiría.”


Para obtener más información sobre cómo Viviendas del Condado comunicará esta oportunidad ampliada a residentes y propietarios, póngase en contacto con Nicole Alexander en nicolea@countyhousing.org.

La visita de funcionarios del HUD supone una victoria para los residentes de viviendas públicas de Wellston

Los 44 millones de dólares de Wellington Family Homes LP en Wellston recibió una visita de alto perfil de los funcionarios de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. este otoño, seis meses después de la ceremonia de colocación de la primera piedra en el proyecto de reurbanización de 186 unidades de vivienda pública.

La visita puso de relieve el esfuerzo realizado durante años por la Autoridad de la Vivienda del condado de St. Louis, la ciudad de Wellston y muchos otros socios para evitar la demolición y rehabilitar en su lugar un segmento clave de las residencias de Wellston. El resultado final, cuya finalización está prevista para 2025 por Knight Development, serán 186 viviendas asequibles ampliamente renovadas en 65 parcelas.

“Se trata de un proyecto de siete años, desde la resolución del problema hasta su finalización”, ha declarado Shannon Koenig, Directora Ejecutiva y Consejera Delegada de la Autoridad de la Vivienda del condado de St. “Fue muy reñido, y siento que es sólo el principio para Wellston”.

“Las remodelaciones son de una calidad tremenda. Mejoran el parque de viviendas existente, pero también la experiencia de vivir en Wellston.”

Alcalde Nathaniel Griffin

El alcalde, Nathaniel Griffin, está de acuerdo en que el proyecto es un punto de inflexión para esta comunidad de 2.500 habitantes del norte del condado de St. “Las remodelaciones son de una calidad tremenda”, dijo. “Mejoran el parque de viviendas existente, pero también la experiencia de vivir en Wellston”.

Entre los funcionarios del HUD que visitaron Wellston a principios de octubre se encontraban el Subsecretario Adjunto Principal, Richard Monocchio, la Subsecretaria Adjunta de Operaciones de Campo, Felicia Gaither, de la Oficina de Vivienda Pública e Indígena del HUD, y el Director Craig Dobson, de la Oficina de Vivienda Pública de la Región 7 del HUD.

Monocchio ha viajado por todo el país para reunirse con autoridades de vivienda pública, residentes, alcaldes, promotores de vivienda asequible y socios intersectoriales. En Wellston, el alcalde Nathaniel Griffin participó en conversaciones informales e incluso tiró a canasta con el alcalde y su familia en el complejo recreativo donde se encuentran las oficinas municipales. Griffin dijo que esas interacciones reforzaron ante los funcionarios del HUD la idea de que su pequeña comunidad valora cosas como las actividades recreativas, que estrechan las relaciones vecinales.

Antes de incorporarse al HUD en mayo, Monocchio dirigió la autoridad de vivienda pública del condado de Cook, en la zona de Chicago, y está muy familiarizado con los enfoques innovadores para abordar los problemas de vivienda. “Le impresionó mucho el proyecto de Wellington Family Homes”, dice Koenig. Gaither, que formó parte del lanzamiento del proyecto en 2019, también se mostró muy satisfecho de hacia dónde se dirige, añadió Koenig.

El proyecto es posible gracias al Programa de Conversión Voluntaria del HUD, que pretende aumentar las oportunidades de vivienda asequible mediante la inversión privada. Cuando las viviendas rehabilitadas vuelvan a abrir sus puertas en 2025, entre sus residentes habrá familias con ingresos bajos o moderados, sobre todo con niños y personas y familias sin hogar.

En 2019, el HUD había programado la demolición de 201 unidades de vivienda pública en Wellston, pero gracias a la intervención de defensores a nivel local y nacional, incluidos el ex representante Lacy Clay y el ejecutivo del condado Sam Page, el departamento les ofreció una ventana de 120 días para presentar un plan de reurbanización.

Koenig, que trabajó para el ejecutivo del condado Page en 2019 y luego en el Departamento de Servicios Humanos del Condado de St. Louis en 2020, ayudó a negociar un compromiso, sacar una RFP y seleccionar un desarrollador. Pasó a ocupar su puesto actual en la Autoridad de la Vivienda en 2021 y ha estado trabajando en el proyecto Wellston desde entonces -incluido el cierre del acuerdo de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos (LIHTC) en 2023- a través de desafíos como la pandemia de COVID y el reciente aumento de los precios debido a la inflación.

“Durante la visita de los funcionarios del HUD hubo mucha alegría y optimismo por lo que habíamos sido capaces de hacer y por el hecho de que este proyecto sea una realidad”, dijo Koenig. “No mucha gente creía que esto iba a ocurrir”.

Griffin también escuchó el escepticismo, y está orgulloso de las asociaciones a largo plazo que forjaron este proyecto. “Quiero que la gente entienda que podemos construir cualquier cosa si nos unimos”, afirmó.

Koenig atribuye al gobierno del condado de St. Louis, a los funcionarios de Wellston, a varios promotores, a organizaciones locales sin ánimo de lucro y a las partes interesadas de la comunidad el mérito de haber recuperado el proyecto una y otra vez cada vez que se topaba con un obstáculo. La comunidad también ha recibido varios millones de dólares de inversión en actividades complementarias de desarrollo, económicas y de eliminación del deterioro para apoyar el éxito a largo plazo de este esfuerzo de revitalización.

“El HUD es un gran socio, y necesitamos su apoyo para poder hacer este tipo de trabajo transformador”, dijo Koenig. “Estoy muy contento de que hayamos tenido la oportunidad de mostrar cómo todo el esfuerzo ha dado sus frutos en Wellston”.