El coste de la vivienda de alquiler en la región de San Luis está aumentando más rápido que en casi cualquier otro lugar de Estados Unidos, con un salto del 17% en los alquileres medios de 2023 a 2024.
El aumento de los precios coincide con una disminución del número de unidades nuevas disponibles en la zona, lo que aumenta la presión sobre los inquilinos que buscan una vivienda que se ajuste a su presupuesto.
En el caso de los inquilinos con rentas bajas que cumplen los requisitos del programa Housing Choice Voucher, las normas federales de pago limitan la ayuda mensual máxima que puede recibir un hogar al 110% de lo que el HUD determina que es el alquiler justo de mercado en la zona. A medida que suben los alquileres, las normas de pago pueden no seguir el ritmo de los precios locales.
Pero los funcionarios locales de County Housing son optimistas y creen que un nuevo mandato del HUD ayudará a que los vales que emiten sigan siendo competitivos. En octubre, el HUD anunció que el condado de San Luis era una de las 41 áreas metropolitanas que empezarán a utilizar los alquileres justos de mercado de las áreas pequeñas para determinar la cuantía de la ayuda que reciben los hogares que participan en el programa de vales de elección de vivienda.
Esto significa que a partir del 1 de enero de 2025, las normas de pago del mayor programa de vales basado en los ingresos del condado de St. Louis se calcularán por código postal. Con este nuevo enfoque, Viviendas del Condado se centrará en 53 pequeñas zonas para determinar la cantidad máxima que pagará por el alquiler y los servicios públicos de un hogar basándose en los costes típicos de cada una de ellas.
Si una unidad de alquiler se encuentra en una zona de coste más elevado, el importe del vale de elección de vivienda aumentará. Del mismo modo, es muy probable que se reduzcan las normas de pago en las zonas de bajo coste.
Los hogares que pueden acogerse al programa de vales de elección de vivienda no aportan más del 40% de sus ingresos mensuales ajustados al alquiler y los servicios públicos, algo que no cambiará cuando entre en vigor el mandato.
El objetivo del HUD con este mandato es que las familias y las personas puedan trasladarse a barrios que antes no eran accesibles, lugares donde tengan más probabilidades de encontrar escuelas de alto rendimiento, bajos niveles de pobreza y servicios como tiendas de comestibles. Ya hay 24 áreas metropolitanas en las que se aplica este mandato, incluida la ciudad de San Luis.
Al igual que hacen ahora, los enlaces con los propietarios de viviendas del Condado pueden ayudar a los hogares a ponerse en contacto con viviendas de alquiler disponibles cuando entre en vigor el mandato, explicó Emily Smith, directora de cumplimiento de programas y formación de Viviendas del Condado. Pero sigue dependiendo de cada persona solicitar la unidad, pasar las comprobaciones de antecedentes que sean necesarias, cumplir las condiciones del contrato de alquiler, etc.
Repercusiones locales del cambio nacional
La utilización de los alquileres justos de mercado en áreas pequeñas como herramienta para aumentar la disponibilidad de opciones de alquiler y la eficacia de la administración en el programa de vales de elección de vivienda no es totalmente nueva en el condado de San Luis.
County Housing participó recientemente en un proyecto de investigación sobre la movilidad de los hogares, aplicando el enfoque en tres códigos postales: 63119, 63122 y 63144. Cuando finalizó el estudio, Viviendas del Condado optó por seguir ofreciendo normas de pago más elevadas en esas zonas, donde el alquiler tiende a ser más caro.
“Los alquileres de mercado justos obligatorios para pequeñas zonas nos van a ayudar a competir en el mundo real”, dijo Nicole Alexander, que dirige el programa de Vales de Elección de Vivienda del condado de San Luis y es responsable de asegurarse de que la organización no gasta más de la cuenta. “Tenemos que sacar dinero de una caja fija, pero será interesante ver qué ocurre, porque no todos nuestros residentes querrán necesariamente trasladarse a esos barrios más caros”.
Smith está de acuerdo en que algunos residentes pueden optar por quedarse en barrios con los que ya están familiarizados. Otro factor impredecible es cuántos propietarios decidirán aceptar los Vales de Elección de Vivienda una vez que sean competitivos en más barrios.
“Puede resultar difícil, porque existe un estigma en torno al programa de vales”, afirma Smith. “Enseñar a los propietarios las ventajas será muy importante el año que viene”.
Alexander añadió que un error común entre los propietarios es creer que su propiedad tiene más probabilidades de estar mal mantenida o dañada por los inquilinos con vales. “De hecho, la mayoría de la gente sigue todas las directrices”, dijo.
Además, Alexander continuó, “Siempre que usted está alquilando a un titular de vales, Condado de Vivienda está aquí como una parte mutua, y podemos proporcionar apoyo por encima de lo que un inquilino de mercado justo recibiría.”
Para obtener más información sobre cómo Viviendas del Condado comunicará esta oportunidad ampliada a residentes y propietarios, póngase en contacto con Nicole Alexander en nicolea@countyhousing.org.
